Narodno blagostanje
Страна 308 НАРОДНО БЛАГОСТАЊЕ Бр. 20
kreditni posao, a da ne zna kako će se razvijati valuta II Kriza kućevlasnika do likvidacije tog kreditnog odnosa. Međutim to je bio kod nas slučaj; kod nas je bila ponuda hipotekarmog Ali već u 1925. godini počinje da dolazi do punog kredita od strane Državne hipotekarne banke u tom| izražaja i do punog uticaja na cene u zemlji odnosno trenutku. A što ie bilo dužnika to se objašnjava činje- kupovnu snagu novca, pad deviznih kurseva. Snaženje nicom, da je kalkulacija rentabiliteta tada bila tako po-, dinara, odnosno jačanje njegove kupovne snage, žoje volina, da je običnom čoveku bilo nemogućno odupreti je počelo u januaru 1923. godine, tek je u 1925. godini se iskušenju podizanja zgrade. | počelo u punom jeku da utiče na obaranje cena. Oba-
Uslovi za izdavanje stanova pod kiriju sv* do ranije cena pak imalo je vrlo velikog uticaja na stanje kraja 1925. godine bili su toliko briljantni, da nikakva, građevinske delatnosti u Beogradu na sledeći način: u skupoća građevinskog materijala i radne snage nije bila koliko su niže cene, u toliko manje košta zgrada; tu tou stanju da pokvari kalkulaciju ogromnog rentabiliteta liko je intenzivnija građevinska delatnost, a potenu danome momentu. i cirana građevinska delatnost je koregirala odnos po-
Državna hipotekarna banka ukazivala je ponosno, nude i tražnje tako, da se već u 1928. godini ponuda i na odista u celoj Evropi izuzetan uspeh u volumonu tražnja izjednačuju. Naš urednik je u „Pravdi” 1928. građevinske delatnosti jedne varoši, koja je usled pro-, godine prvi upozorio na to u članku „Kriza kućevlasnimena zbog Svetskoga rata, imala može biti relativno ka u Beogradu”. Članak je onda bio prilično senzacion,
najveće potrebe za novim stanbenim prostorijama. Glavni motor toga građevinskog poleta bila ie Državna hipotekarna banka.
Sve do januara 1923. godine kurs dinara je padao na stranim berzama i u januaru je dostigao najniži nivo od 3 švaicarska franka za 100 dinara. Zatim neočckivano i ničim ne pripremano već pod uticajem ekonom–skih stihi{a nastao ie obrt. Dinar je počeo da se oporavlja sa tako elementarnom snagom da je bio potreban naročiti napor posle dve i po godine, da se to skakanje zaustavi
U prkos činjenici tako zvanog snaženja dinara Гоја je počela {anuara 1923. godine, kućevlasnici nisu došli u krizu ni u toi ni u idućoj godini. To se objašnjava dvema činjenicama. Pre svega, kao što malo pre r»kosmo, ne ide paralelno kupovna snaga novca u zemlji i kretanje deviznih kurseva. Na protiv redovno postoji disparitet, t. |. kursevi brže skaču no što kupovna snaga pada i obično kupovna snaga ide na bližem ili daliem odstojanju za skokom deviznih kurseva. Prema tome kad je dinar počeo da se popravlja u januaru mesecu 1923. godine, mi smo još uvek imali padanje kupovne snage i skakanje cena.
A druga mnogo važhija činjenica leži u staniu na tržištu stanbenih prostorija. Koliko je dejstvo snaženja dinara na cene, to nam pokazuje kretanje totalnog indeksa cena od 1924. do 1927. godine. 1924. godine iznosio je 2034, a 1926. godine 1558. Od 1923. do 1927. godine pao |e indeks cena građevinskog materijala za čitavih 38%, a radna snaga za 50%. Zna se, da je jedna kuća zidana 1925. 6. i 7. godine za preko 30% jefinja od kuće zidane od 1921. do 1925. godine; ta razlika u ceni koštanjia građevinskog materijala i radne snage potencirala |e građevinsku delatnost, jer sopstvenik takve kuće pri istoj kiriji i istoj stopi ima veći prihod.
Zna se da vrednost nepokretnosti određuje renta koju ona donosi. Kapitalizirana renta daje vrednost nepokretnosti. 1 koliko je veća stopa kojom se renta kapita– lizira, u toliko |e manja vrednost nepokretnosti. Kad nepokretno imanje nosi rentu od 5.000.— dinara, a ka-
pitalizira se sa 10%, onda daje vrednost od 50.000.—).
dinara; a ako se kapitalizira sa stopom 5, daje vrednost od 100.000 dinara. Sve do kraja 1925. godine ponada i tražnja na stanbenom tržištu bila je nejednaka, t. j. bila je veća tražnja. Kod takvog stanja stvari, još uvek su se održavale vrlo visoke kirije, poznate pod lozinkom hiljadu dinara jedna odaja. U to doba i kamatna stopa bila {e relativno visoka, ali i kad se i po toi ka-
matnoj stopi kapitalizirala renta koju je vukla nepovret-
nost, ipak je sopstvenik nove zgrade imao mogućnost, da odgovori svojim obavezama.
jer se dotle mislilo samo na krizu kirajdžija i na bla| gostanje kućevlasnika. Ali nije prošlo mnogo vremena pa je Državna hipotekarna banka uvidela opravdanost |(ова gledišta, te je svojim posleratnim dužnicima dala izvesne olakšice: u produženju amortizacionog roka i ' snaženju kamate. Time je Državna hipotekarna banka | priznala činjenicu, da se ponuda stanbenih prostorija | znatno povećala već u 1928. godini. Dalje ројешпјамаnje građevinskog materijala i radne snage i činjenica da je centar, u kome je renta najstabilnija, najptianje | bio izidan i najzad činjenica padanja kamatne stope u tom međuvremenu učinili su te je građevinska delatnost | održavana na visokom nivou.
i
Tako smo došli do toga da se od 1928. godine na ovamo sistematski pogoršava stanje sviju onih, koji su zidali kuće od 1921. do 1925. godine putem kredita. Mi nećemo ni da govorimo o onima, koji su uzimali kratkoročne kredite; fi su već odavno velikim delom likvidirali i zaboravili već kako izgleda biti kućevlasnik. Mi govorimo u glavnom o onima, koji su još ostali živi i čiji je glavni dug još kod Državne hipotekarne banke.
|
Danas je notorna činjenica i ako se o tome ne piše, ali se u toliko više govori, da se kućevlasnici periode od 1921. do kraja 1928. godine nalaze u teškoj krizi i da nad njima visi opasnost prinudne likvidacije odnosno prodaje, koja i ako bi bila iz slobodne тчКе, imala bi karakter prinudne prodaje. Jer zgrade su opale za najmanje 30% od faktične vrednosti, međutim feško da ima toga koji je uspeo da za to vreme amortizira zgradu za toliko, koliko je opala njena vrednost.
Po sebi se razume da je to pre svega njihova lična stvar. Ali se isto tako razume po principima savremene ekonomske politike, da je država dužna da pre svega povede računa i razbere se o pravom uzroku pcjiave onda kad se jedan veći deo građana nalazi u krizi zajedničkog uzroka. Notorna je sociološka istina da privredna kriza, koja obuhvata veći sloj, nije samo njihova kriza već i drugih privrednika, koji na prvi pogled sa tim redom, koji je u krizi nemaju nikakve veze.
Privrednik koji je kupio robu u doba vrhunca in-
flacije, a treba da je proda posle jedne katastrofalne deflacije koja je oborila cene za 50%, ima da pretrpi ogromne glutlbitke, a za to nije kriv on, nego monetar– na politika. Zakupnina nije u toj meri pala, da ne bi kućevlasnici iz te inflatorne periode mogli odgovarati svojim obavezama da nije nastupilo ono, što je posle toga nastupilo kao posledica politike snaženja dinara. Jedna mera koja ništa ne košta, a koju je Državna hipotekarna banka već jednom primenila, jeste produženje amortizacionog roka, čime se smanjuje godišnja